Выкуп комнаты в коммунальной квартире: основные положения сделки

Для молодой семьи, нуждающейся в жилье, но ограниченной в финансах, доступным вариантом является выкуп комнаты в коммунальной квартире. Казалось бы, что может быть проще приобретения такого объекта недвижимости. Тем не менее в юридическом плане выкуп комнаты в коммунальной квартире, это довольно сложная сделка, которая в некоторых моментах отличается от приобретения обычной квартиры. В связи с чем рассмотрим подробнее, как на практике происходит выкуп комнаты в коммуналке.

Основные положения

В настоящее время в федеральных нормативно правовых актах отсутствует понятие коммунальной квартиры. Однако представление о том, что понимается под таким жильем, может дать региональное законодательство. Например, в 2020 году в Санкт-Петербурге действует целевая программа, направленная на расселение коммунальных квартир. 

Рекомендуем прочитать расторжение договора купли-продажи

⚠️Согласно документу, под многокомнатной коммунальной квартирой следует понимать жилье, состоящее как минимум из 5 комнат, принадлежащих собственникам, которые зачастую не являются членами одной семьи, на основании различных отдельных договоров.

В одной такой квартире одна часть комнат может находиться в частных руках, а вторая часть принадлежать государству. При этом владельцы государственного или муниципального жилья занимают свои комнаты на основании договора соцнайма. Что касается собственников, то у каждого из них есть определенная доля (приватизированная, полученная в дар, наследство, или же по договору купли-продажи) в общем имуществе, которая зависит от величины занимаемой комнаты. 

Рекомендуем прочитать Продажа доли в приватизированной квартире

Следует учитывать, что на места общего пользования в коммуналках, такие как кухня, коридор балконы, санузел распространяется право долевой собственности. 

Рекомендуем прочитать прописка в СНТ

Таким образом, комната в коммуналке фактически представляет собой обособленный объект недвижимости, который может стать предметом гражданско-правовой сделки, так же как и обычная квартира в МКД или жилой дом. Процедура выкупа квартиры зависит от того, кто является ее собственником: государство или частное лицо. Рассмотрим подробнее каждый вариант.

Рекомендуем прочитать, как продать квартиру с несовершеннолетним

Как выкупить квартиру у физлица

Для того чтобы выкупить свободное помещение у частного собственника, необходимо соблюсти приведенную ниже процедуру, а именно:

• ☘️получить согласие от собственников прочих помещений, которые имеют приоритетное право выкупа комнаты в коммунальной квартире, при условии, что покупатель является сторонним человеком и не имеет какого-либо отношения к приобретаемому жилью;
• ☘️в том случае, если покупатель уже является собственником одной из комнат в коммуналке, то у него появляется право приоритетного выкупа другой комнаты, выставленной на продажу. Следует отметить, что собственник, намеревающийся продать комнату, должен уведомить соседей по коммуналке (не нанимателей) как минимум за месяц до сделки. Если есть неприватизированные комнаты, то о продаже уведомляются органы госвласти. В свою очередь, жильцы могут принять решение о выкупе помещения, отказе от него или же проигнорировать уведомление. Если собственник получил письменный отказ на предложение о выкупе либо в течение месяца соседи молчали, то он получает право на осуществление сделки с третьим лицом. При этом комната продается ему абсолютно на тех же условиях, какие были объявлены соседям;
• ☘️в первую очередь, освободившаяся комната может быть предоставлена властями в наем как нанимателям помещений, так и собственникам, если они официально признаны нуждающимися в жилье и малоимущими;
• ☘️если таковые отсутствуют, то пустующую комнату могут занять малоимущие наниматели или собственники, при условии, что они проживают в помещениях, площадь которых менее нормы предоставления;
• ☘️в последнюю очередь на комнату могут претендовать жильцы, занимающие площадь менее нормы предоставления на члена семьи. В отличие от первых двух категорий, в третьем случае жилье передается исключительно по договору купли-продажи.

• ☘️в том случае, если выкупается жилье, принадлежащее на праве собственности физлицу, то операция осуществляется по общим правилам, предусмотренным для сделок купли-продажи недвижимости.

А именно, между контрагентами подписывается договор купли-продажи, после чего документы передаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности. На заключительном этапе новый хозяин комнаты в коммуналке получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его статус.

⚠️В том случае, если комната в коммуналке принадлежит государству или муниципальному образованию, то процедура получения ее в собственность выглядит иначе.

Рекомендуем прочитать, как продать квартиру с прописанным в ней человеком

Как выкупить квартиру у государства

В том случае, если помещение не было приватизировано в установленном порядке ее владельцем, это означает, что продать он ее не может, поскольку она находится в собственности муниципалитета или государства. Тем не менее в таком случае вполне возможен выкуп комнаты в коммунальной квартире у города. Рассмотрим подробнее, по каким правилам осуществляется приобретение такого жилья. 

Рекомендуем прочитать Аренда муниципального имущества

Выкупить освободившуюся комнату в коммуналке возможно лишь при согласовании с властями, а именно с органом управления муниципальным имуществом.

При этом по большей части процедура оказывается доступна лишь для прочих жильцов квартиры, поскольку ст. 59 ЖК РФ, устанавливается очередность выкупа. Выглядит она следующим образом:

Рекомендуем прочитать, как оформить генеральную доверенность на квартиру

Порядок выкупа освободившейся комнаты в коммунальной квартире предполагает совершение ряда действий, обозначенных ниже.

Обращение с заявлением о выкупе помещения в жилотдел.

Следует отметить, что по возможности перед обращением заявителю лучше погасить долги по ЖКХ. Само заявление можно составить в произвольной форме, однако, как правило, существует специально разработанный бланк. Важно, чтобы в документе были указаны:

• ☘️наименование органа, куда адресуется заявление;
• ☘️паспортные данные заявителя, а также остальных жильцов коммуналки;
• ☘️местонахождение жилплощади;
• ☘️согласие всех жильцов на сделку;
• ☘️квитанция о том, что пошлина уплачена;
• ☘️просьба продать жилое помещение;
• ☘️дата и подпись.

Приложить к заявлению пакет документов

А именно:

• ☘️копии паспортов;