Расторжение договора купли-продажи недвижимости: этапы сделки

0

Категории: Недвижимость

Теги: образец, расторжение договора купли-продажи недвижимости, расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, Расторжение договора купли продажи недвижимости, соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости

Всего просмотров этой страницы: 26
Обзор

Договор купли-продажи квартиры, как и любая гражданско-правовая сделка может быть расторгнут, если он перестает отвечать интересам участников, или одного из них. Это допускается как до регистрации перехода прав собственности в Росреестре, так и после, но при наличии соответствующих оснований. При этом расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно как мирным путем, так и в зале суда. Рассмотрим подробнее, как процесс происходит на практике.

Основания

Согласно отечественному законодательству, аннулирование сделки по отчуждению объекта недвижимости можно произвести при волеизъявлении обоих участников сделки или одного из них. При этом должны иметься основания, перечисленные в ГК РФ.

Обоюдное согласие контрагентов, которое применяется, если вторая сторона не против расторжения договора – Например, если оба участника сделки пришли к согласию о том, что продавец забирает свою недвижимость обратно, а покупателю возвращается соответствующая денежная сумма.

Рекомендуем прочитать, как оформить сделку купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Одностороннее судебное расторжение сделки при условии, что:

  • ☘️участник допустил существенное нарушение условий соглашения, согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Таковым, согласно общему правилу, является действие (бездействие) в результате которого второй стороне причиняется ущерб, который выражается в том, что она теряет значительную часть причитающегося ей по договору. Например, если продавец в результате сделки не получит за реализованное жилье причитающуюся ему сумму, то он вправе будет вернуть объект недвижимости обратно на основании ст. 1102 и 1104 ГК РФ, что следует из Определения ВС РФ N 78-КГ17-21 от 11.7.2017 г;
  • ☘️произошло значительное изменение обстоятельств, согласно ст. 451 ГК РФ. Иными словами, если бы контрагенты могли предвидеть их наступление, то они бы не согласились на осуществление сделки по купле-продаже жилья.

Фактически для применения указанной статьи должны быть соблюдены следующие условия:

  • ☘️при заключении договора стороны были уверены в том, что внешние обстоятельства кардинально не поменяются;
  • ☘️участник сделки не смог преодолеть причины, повлиявшие на изменение обстоятельств.
  • ☘️из содержания соглашения, а также из обычаев делового оборота не следует, что на участника сделки будет возложен риск изменения обстоятельств;
  • ☘️исполнение соглашения без корректировки его условий было бы невыгодно для одной из сторон. Иначе говоря, она бы в большей степени лишилась того, что рассчитывала получить при совершении сделки.

При этом допускается расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации сделки и до нее. В силу ст. 425 ГК РФ, несмотря на окончание действия договора, его участники будут продолжать нести ответственность за соблюдение условий предписанных им. Иными словами, нарушение взятых на себя обязательств может повлечь претензии со стороны контрагента, а значит и повод для аннулирования совершенной сделки.

Соглашение сторон

Согласно принципу свободы договора, обозначенному в ст. 421 ГК РФ, участники договора купли-продажи, если условия сделки перестали соответствовать их интересам, могут по взаимному согласию его расторгнуть. Осуществляется это путем заключения доп. соглашения.

Алгоритм аннулирования сделки будет выглядеть следующим образом:

  • ☘️направление предложения контрагенту касательно расторжения договора купли-продажи недвижимости – документ оформляется в произвольной форме. Передать документ можно нарочно, получив подпись на второй экземпляр, а также можно воспользоваться заказным письмом, предварительно сделав опись вложения.
  • ☘️Соглашение, согласно которому сделка расторгается – оформление данного документа происходит, если контрагент примет предложение заинтересованного лица. При этом новое соглашение должно быть выполнено в той же форме, что и предыдущее. То есть если договор об отчуждении квартиры был удостоверен нотариально, то и доп. соглашение о его расторжении также придется заверить у нотариуса.

Он необходим, если участник договора не исключает возможности обращения в суд для расторжения сделки. Согласно п. 2 ст.452 ГК РФ, чтобы дело было рассмотрено в суде необходимо соблюсти два условия, а именно:

  • ☘️получить отказ на предложение;
  • ☘️не получить ответ в отведенный законом период – Для дачи ответа на письмо по закону отводится 30 дней.
  • ☘️получить письменное согласие на расторжение сделки;
  • ☘️получить проект соглашения о расторжении соглашения, подписанный второй стороной, если таковой направлялся.

Рекомендуем прочитать, как выкупить комнату в коммунальной квартире

Иной срок может быть предусмотрен условиями договора:

Расторжение договора купли продажи недвижимости, образец которого можно скачать в интернете, и адаптировать для себя, будет считаться расторгнутым, как только стороны скрепят его своими подписями.

Иск в суд

Если соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости составить не удалось, то заинтересованная сторона в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ может попытаться аннулировать сделку в судебном порядке, что возможно только в период действия исковой давности.

Иск оформляется в письменном виде по общим правилам, предусмотренным ст. 131 ГК РФ. Он должен содержать:

  • ☘️наименование суда, который будет решать судьбу сделки;
  • ☘️персональные данные истца и ответчика с контактными данными;
  • ☘️информация о представителе, если он привлечен к делу;
  • ☘️сведения о том, какие права истца нарушены;
  • ☘️требования к суду, в частности, расторгнуть договор и вернуть имущество истцу;
  • ☘️сведения о том, что досудебный порядок был соблюден;
  • ☘️документы, прилагаемые к иску;
  • ☘️дата;
  • ☘️подпись.

Согласно ст. 132 ГПК РФ к иску прилагаются документы, в числе которых может быть:

  • ☘️квитанция об уплате штрафа;
  • ☘️доверенность для представителя;
  • ☘️договор купли-продажи недвижимости;
  • ☘️копия документа, подтверждающего соблюдение досудебного порядка;
  • ☘️иные документы, необходимые для рассмотрения дела.

Второй экземпляр иска с пакетом документов направляется ответчику, а третий — в суд, территориально расположенный по месту жительства ответчика. Если иск был составлен правильно, то его принимают к производству. При недочетах судья может его оставить без движения или вовсе вернуть.

Рекомендуем прочитать, как продать квартиру с прописанным в нем человеком


⚠️После вынесения судебного решения у сторон будет месяц, чтобы его оспорить, иначе оно вступит в силу и станет обязательным для всех.


После получения на руки судебного решения необходимо обратиться в Росреестр для того, чтобы переоформить права собственности на объект. Кроме того, чтобы исполнить судебный акт гражданин может обратиться в ФССП.


⚠️Следует отметить, что если переход прав собственности не состоялся, то договор можно расторгнуть по добровольному соглашению контрагентов. В том случае, если регистрация в Росреестре завершилась, то для аннулирования сделки потребуется соответствующее решение суда.


Таким образом, договор о купле-продаже перестает действовать с момента подписания соглашения, если сделка расторгается добровольно или с момента вступления в силу акта, вынесенного судьей. Это приведет к тому, что недвижимость вернется к изначальному владельцу. Важно помнить о том, что перед обращением в суд необходимо получить документ, свидетельствующий о попытке досудебного урегулирования вопроса.



Отзывы