Продажа доли в приватизированной квартире: правила оформления

0 Р

Категории: Недвижимость

Теги: продажа доли в приватизированной квартире, налоги, продажа доли несовершеннолетнего ребенка в приватизированной квартире

10
Обзор

Семья, участвующая в приватизации квартиры, получает ее в общую долевую собственность. Несмотря на то, что владелец доли может распоряжаться ей по собственному усмотрению, например, продать, существуют некоторые ограничения. В связи с этим рассмотрим подробнее, как осуществляется продажа доли в приватизированной квартире.

Что такое доля в приватизированной квартире

Долевая собственность предполагает наличие нескольких владельцев на один объект недвижимости. При этом под долей в такой квартире понимается не конкретное отдельное помещение, например, кухня, коридор или одна из комнат, а лишь конкретная часть в праве общей собственности, иначе говоря, идеальная доля. Например, 1/2, 1/3 или 1/4.


⚠️Причем такие части у лиц, приватизировавших квартиру, могут быть как одинаковыми, так и различными.


По желанию, собственники могут произвести раздел жилья в натуре, но, как правило, реализовать это в обычных квартирах попросту не позволяет планировка. Выделенные доли намного легче реализовать, поскольку в таком случае покупатель может стать обладателем конкретно комнаты, а не просто права на часть в жилье. Например, реальная доля может представлять собой комнату 10 кв. м в 2-х комнатной квартире, общая площадь которой 50 кв. м. В таком случае такие помещения, как кухня, коридор, санузел останутся общими с другими собственниками.


⚠️К слову, остальными собственниками, с которыми придется считаться, могут быть не только совершеннолетние лица, но и те, кто, не достиг возраста 18 лет. Это объясняется тем, что дети, наравне со взрослыми, участвуют в приватизации, благодаря чему получают доли в жилье.


Что такое право преимущественной покупки

Согласно ст. 250 ГК РФ, собственник доли в жилье вправе распоряжаться ей по собственному желанию. Однако для того чтобы реализовать ее, придется соблюсти право преимущественной покупки.

Оно выражается в том, что продавец обязан предложить приобрести свою часть остальным собственникам по конкретной цене. И только в том случае, если они откажутся или проигнорируют извещение, у него появится право на отчуждение доли третьим лицам, но исключительно на тех же условиях, что были объявлены ранее.

Рекомендуем прочитать: Продажа квартиры с прописанным в ней человеком

Таким образом:

  • ⭐️прежде чем направить уведомление, собственник доли должен определиться с ценой ее продажи прочими условиями сделки;
  • ⭐️далее необходимо каждому из собственников направить письменное уведомление о намерении продать свою часть.
  • ⭐️собственники должны принять предложение продавца или, наоборот, отказаться от покупки на предложенных условиях. Для раздумий законом им отводится ровно 30 дней, что прямо указано в ч.2 ст. 250 ГК РФ.
  • ⭐️если доля продавца не будет выкуплена в месячный период, то можно будет реализовать ее третьим лицам.

Следует отметить, что экземпляр данного документа вручается под подпись даже в том случае, если собственник проживает вместе с продавцом на одной жилплощади. В остальных случаях можно направить уведомление ценным письмом, предварительно сделав опись вложения. Важно, чтобы было соблюдено право преимущественной покупки, а у отправителя имелись соответствующие доказательства.

В том случае, если участники приватизации не известят письменно продавца об отказе от выкупа, то ему придется подождать еще 10 дней, чтобы продать долю посторонним покупателям. А если известят об отказе, то ждать указанный срок не нужно. Важно знать, что молчание сособственника, получившего уведомление, понимается, как отказ от выкупа доли.


⚠️К слову, если продавец получит письменный отказ от каждого из собственников до истечения 30 дней, то можно будет приступить к продаже доли посторонним сразу же.


Правило предупреждения не применяется, если происходит дарение доли. При этом если стороны использовали дарственную для маскировки купли-продажи, то сособственники прочих долей в квартире могут признать такую сделку притворной.

Порядок продажи доли

Продажа доли в приватизированной квартире, налоги с которой можно будет не платить, если доля принадлежала лицу, более 3-х лет, осуществляется по тем же правилам, что и любая иная сделка с объектом недвижимости. Основное отличие состоит в том, что продавец обязан предоставить возможность выкупить свою долю прочим сособтвенникам жилья.

Исходя из обозначенного выше, порядок покупки доли выглядит следующим образом:

  • ✨письменное уведомление прочих жильцов, участвовавших в приватизации о реализации своей доли на конкретных условиях;
  • ✨получение согласия на выкуп. В том случае, если кандидатов на покупку несколько, то продавец вправе отдать предпочтение тому, кто предлагает лучшую цену. При отказе или молчании — доля в праве реализуется посторонним лицам;
  • ✨заключается письменный договор купли-продажи доли. При этом в документе указывается размер части, которая отходит покупателю.

Поскольку отчуждается одна доля из нескольких, то потребуется удостоверение сделки нотариусом. В том случае, если бы отчуждались все доли в квартире сразу одним договором, то документ можно было бы составить в простой письменной форме. В том случае, если требуется нотариальное удостоверение, то текст договора также придется доверить составлять нотариусу. Документ оформляется на специальном бланке, ему присваивается определенная серия и номер.

Рекомендуем прочитать: Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником


⚠️К слову, продажа доли несовершеннолетнего ребенка в приватизированной квартире также требует нотариального удостоверения, а еще предварительного получения согласия попечительских органов.


  • ✅составляется передаточный акт, который прилагается к договору купли-продажи;
  • ✅документы передаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Поскольку в данном случае сделка совершается с участием нотариуса, то он же и направляет документы в Росреестр в электронной форме, при этом они заверяются электронной подписью. В том случае, если отсутствует возможность отправить данные в цифровом виде, то в регистрирующий орган передаются бумажные документы. К слову, госпошлина для физлиц за регистрацию в Росреестре при электронной форме сокращается на 30 %;
  • ✅покупателю квартиры выдается выписка из ЕГРН, в которой закодированы данные о правах на конкретный объект недвижимости. При этом электронная выписка должна содержать ЭП.

Бланк акта приема-передачи квартиры можно скачать здесь.

Следует отметить, что средства, полученные с продажи доли в квартире, являются доходом продавца, соответственно они облагаются НДФЛ в 13 % . Как было отмечено выше, избежать уплаты подоходного налога можно в том случае, если доля находится в собственности свыше 3-х лет. Указанный срок следует отсчитывать от той даты, которая указана в выписке из ЕГРН о собственности на долю.

Рекомендуем прочитать: Выкуп комнаты в коммунальной квартире

Если доля принадлежит продавцу менее 3-х лет, то после ее продажи ему придется направить в налоговую инспекцию соответствующую декларацию с указанием полученного дохода. К слову, документ можно направить в электронном виде через Госуслуги.

Таким образом, продажа доли в приватизированной квартире вполне возможна. Происходит операция по тем же правилам, что и реализация недвижимости. Однако в данном случае продавцу придется заблаговременно уведомить всех сособственников о продаже доли. В том случае, если они откажутся от предложенной сделки, то реализовать свою долю продавец сможет любому постороннему лицу.



Отзывы