Расторжение договора аренды земельного участка: основания и этапы

0

Категории: Земельные вопросы

Теги: Расторжение договора аренды земельного участка, договор расторжения аренды земельного участка образец, Соглашение о расторжении договора земельного участка, Иск о расторжении договора аренды земельного участка

1
Обзор

Расторжение договора аренды земельного участка может произойти в добровольном порядке по договоренности сторон, а может стать следствием судебного разбирательства. При этом прекратить возникшие между контрагентами правоотношения можно при наличии оснований предусмотренных как нормами ГК РФ, так и положениями ЗК РФ. Кроме того, допоснования, при которых сделка по аренде участка расторгается, могут быть изложены в самом арендном договоре. В связи с чем, рассмотрим подробнее, в каких случаях можно прекратить действие аренды земли и как это сделать правильно.

Когда договор может быть расторгнут досрочно

Как и любая сделка арендный договор может быть расторгнут. Причем инициатива о прекращении его действия может исходить от любой из сторон сделки. Рекомендуем прочитать:

Как происходит оформление доверенности на куплю-продажу земельного участка

Расторжение по волеизъявлению арендодателя

Как было указано выше, инициировать расторжение сделки по аренде ЗУ в судебном порядке может арендодатель при наличии хотя бы одного основания, указанного в ст. 619 ГК РФ. В частности, таковыми, согласно букве закона, являются следующие обстоятельства:

  • ☘️использование участка, переданного под ответственность арендатора, не по назначению, вопреки условиям, предусмотренным арендным договором. Например, вместо выращивания с/х продукции арендатор организовал на полученной территории производство;
  • ☘️арендатор при эксплуатации участка систематически нарушает правила, предусмотренные контрагентами в арендном договоре;
  • ☘️в процессе использования участка обнаружилось, что действия арендатора значительно ухудшили свойства почвы. Например, в результате применения пестицидов и прочих химических веществ, что неблагоприятно сказалось на плодородности земли;
  • ☘️как минимум двукратная задержка внесения арендной платы исходя их условий заключенного договора и графика внесения платежей за пользование ЗУ.
  • ☘️данные контрагентов;
  • ☘️сведения о договоре аренды, который должен быть прекращен;
  • ☘️дата расторжения;
  • ☘️порядок передачи имущества ее владельцу и тп.
  • ☘️дата составления и подпись отправителя.

⚠️Данный список не является исчерпывающим. Стороны, оформляя сделку, могут предусмотреть в тексте соглашения иные обстоятельства, при которых она может быть расторгнута в одностороннем порядке по воле арендодателя.


Расторжение по инициативе арендатора

Согласно ст. 620 и 450 ГК РФ, арендный договор может прекратить свое действие в том числе по решению лица, которому земля была передана в пользование. В частности, соглашение вполне может быть расторгнуто судом, если:

  • ☘️собственник ЗУ не передал его по условиям заключенного договора арендатору. В результате чего возникает препятствие в эксплуатации ЗУ;
  • ☘️арендатор выявил недостатки полученного в аренду земельного участка, которые препятствуют использованию территории по прямому назначению. Особенности, которым обладает ЗУ должны быть оговорены арендодателем заранее, до того, как участок перейдет в пользование нанимателю;
  • ☘️полученный в аренду участок, использовать арендатор не может по причине возникновения форс-мажорных обстоятельств, то есть независящих от воли сторон. Так, препятствием могут стать техногенные аварии, различные природные явления, например, наводнение, пожары, спуск селей и тп.

В данном случае дополнительный перечень оснований для прекращения договора со стороны арендатора, также может быть предусмотрен арендным соглашением. К слову, согласно п. 4 ст. 450 ГК РФ, сторона выступая с предложением о прекращении действия договора должна учитывать принципы добросовестности и разумности.

Рекомендуем прочитать об устранении препятствий в пользовании земельным участком

Расторжение по взаимной договоренности

Согласно ст. 46 ЗК РФ, а также ст. 407 ГК РФ, контрагенты могут прекратить действие заключенного между собой договора, по взаимному согласию.

Для этого им придется оформить двустороннее соглашение в простой письменной форме, согласно которому обязательства по арендному договору будут прекращены. Непосредственно договор расторжения аренды земельного участка образец которого можно найти у нас на сайте, оформляется довольно просто.

Судебное расторжение аренды

В суд контрагенты вынуждены обращаться в тех случаях, когда расторгнуть сделку в одностороннем порядке не получается. А также если стороны попросту не могут прийти к взаимной договоренности касательно условий прекращения арендных отношений.

Рассмотрим подробнее порядок расторжение арендной сделки.

Алгоритм расторжения аренды

Для того чтобы прекратить действие арендного договора по волеизъявлению одной из сторон или же по взаимной договоренности, следует совершить ряд формальных действий.

Направить уведомление о прекращении аренды

Согласно п.2 ст. 610 ГК РФ, прекращение аренды ЗУ в одностороннем порядке будет законным при соблюдении инициатором срока уведомления. В данном случае он составляет 3 месяца. При этом в контракте стороны могут определить и другой срок уведомления, более подходящий для них.

В документе важно указать:


⚠️Получив уведомление или предложение о расторжении аренды, участник должен в течение месяца направить согласие на прекращение сделки или же мотивированный отказ.


Оформить доп. соглашение

В том случае, если второй участник сделки согласится с необходимостью расторжения аренды, то стороны могут перейти ко второму этапу, а именно, к оформлению дополнительного соглашения.

Соглашение о расторжении договора земельного участка представляет собой письменный документ, в котором стороны выражают обоюдное согласие на расторжение договора аренды. А также обозначают условия прекращения сделки, в числе которых может быть: выплата денежной компенсации, погашение задолженности по аренде, приведение участка в изначальное состояние и тп.

После того как стороны его подпишут, арендодателю придется обратиться в Росреестр для внесения в ЕГРН соответствующих изменений.

Обратиться в суд

Иск о расторжении договора аренды земельного участка подается в крайнем случае. Так, согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ, расторжение сделки в судебном порядке происходит, если на отправленное ранее предложение о расторжении аренды поступил отказ или же если сторона и вовсе его проигнорировала. В данном случае, согласно указанной нормы права, у участника аренды есть месяц, чтобы обдумать и ответить на предложение. Кроме того, в предложении может быть предусмотрен другой срок для предоставления согласия или отказа.


⚠️В том случае, если договориться не получается, оформляется иск с учетом правил ст. 131 ГПК РФ.


В нем важно указать основание, по которому арендный договор должен быть расторгнут, а также приложить соответствующие доказательства, например, о том, что ухудшилось качество почвы, образовалась задолженность по оплате аренды и тп. Кроме того, необходимо указать, что ответчику направлялось извещение о расторжении сделки и приложить копию указанного документа. Суд рассматривает иск в течение 2-х месяцев, после чего выносит решение.


⚠️Следует отметить, что если требования истца будут удовлетворены, то земля должна быть возвращена арендодателю в том состоянии, в котором она передавалась нанимателю.


Таким образом, лучше всего расторгнуть аренду мирным путем, обговорив все существенные условия. В том случае, если сторонам не удастся прийти к консенсусу, расторжение арендного договора можно поручить суду.





Отзывы