Перевод земли в ИЖС: стадии оформления и документы

0

Категории: Помощь юриста

Теги: перевод земли в ИЖС, перевод земель ЛПХ в ИЖС, Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

3
Обзор

Зачастую собственник планирующий возведение жилого дома, владеет территорией, не предназначенной для возведения жилья, например дачным участком. В таких случаях решением проблемы может стать перевод земли в ИЖС. Однако рассчитывать на такой перевод можно лишь в том случае, если участок располагается непосредственно вблизи границ населенного пункта. В таком случае, при успешном завершении процедуры он просто войдет в состав поселения. Рассмотрим подробнее, как правильно изменить целевое назначение участка для того, чтобы построить на нем жилой дом.

Основные положения

Вся земля на территории РФ классифицируется на несколько категорий, каждую из которых разрешается использовать исключительно по ее функциональному предназначению. Так, на земле сельхозназначения нельзя построить коттедж, в то же время собственник вправе с учетом ВРИ возвести на ней подсобные помещения, необходимые для с/х нужд. 

Рекомендуем прочитать: Как оспорить завещание на квартиру


⚠️Если же собственник планирует построить для себя и своей семьи капитальный дом и подвести к нему необходимые инженерные коммуникации, земля на которой будет стоять объект, должна относиться к категории населенных пунктов. Иными словами участок должен примыкать к городу или к поселку.


Следует помнить, что на участках ИЖС запрещено возводить многоэтажные постройки. Жилой дом может быть не выше 3-х этажей. Кроме того, на такой земле можно будет разместить подсобные различные строения. 

Рекомендуем прочитать: Как оформить дачный участок в собственность в 2021 году

Земля, предназначенная для ведения личного подсобного хозяйства, может быть использована для строительства дома, если она находится на территории поселений. Однако если ЛПХ расположено на с\х землях, возведение на ней капитального строения для проживания не допускается. В таких случаях также нужно организовать перевод земель ЛПХ в ИЖС. 

Рекомендуем прочитать, как оформить раздел земельного участка

Перед тем как приступить к процедуре, следует узнать, к какой категории относится имеющаяся у собственника земля. Эту информацию можно узнать из свидетельства о собственности на объект либо из выписки ЕГРН.

Кроме того, такие нужные сведения легко получить на сайте Росреестра, указав кадастровый номер ЗУ в соответствующей строке, расположенной в верхнем левом углу на публичной кадастровой карте.

Тем не менее, осуществить смену целевого назначения на практике довольно сложно, а зачастую это вообще невозможно. Например, причиной отказа землевладельцу может послужить отрицательное экспертное заключение. 

Рекомендуем прочитать: Дарение земельного участка

Кроме того, не получится сменить категорию, если законом на это прямо установлен запрет или ограничение. Также землевладелец не сможет успешно завершить процедуру, если целевое назначение ЗУ идет вразрез с установленным территориальным планированием или же не соответствует землеустроительной документации. Так, вполне вероятно собственнику откажут в смене категории, если ЗУ находится на удалении от городской черты и администрация не планирует расширять населенный пункт.


⚠️Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС вполне может состояться, если участок будет признан непригодным для с/х деятельности.


Смена категории земли, урегулированная не только ЗК РФ, но и Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 года, это долговременный и трудоемкий процесс, предполагающий совершение собственником участка ряда последовательных действий, которые мы рассмотрим ниже.

Необходимые документы

Изменение категории участка предполагает первоначальную подготовку нужного пакета документов. В него, согласно ст. 2 № 172-ФЗ входят:

  • ✨ходатайство о смене категории;
  • ✨кадастровый паспорт ЗУ;
  • ✨копия паспорта собственника;
  • ✨для ИП и юрлиц выписки из реестров ЕГРИП и ЕГРЮЛ;
  • ✨выписка из ЕГРН, свидетельствующая об имеющихся правах на ЗУ;
  • ✨согласие собственника на изменение категории земли, за исключением некоторых случаев;
  • ✨нотариальная доверенность при наличии представителя;
  • ✨по требованию заключение экологической экспертизы.

Ходатайство об изменении категории ЗУ должно обязательно содержать:

  • ✨кадастровый номер участка;
  • ✨данные об имеющейся категории;
  • ✨указание на ту категорию, в которую планируется перевести участок;
  • ✨весомое обоснование такого перевода;
  • ✨права на ЗУ.

Лучше всего уточнить список всех требуемых документов в земельном комитете, а уже после приступить к их сбору. Отсутствие той или иной бумаги может в итоге послужить основанием для отказа собственнику в смене категории земли.


⚠️К слову, если заинтересованное лицо не представит заключение экспертизы, выписку из ЕГРН, а также из прочих реестров самостоятельно, то, согласно п.4.1 ст. 2 № 172-ФЗ, эти документы запрашиваются исполнительным органом самостоятельно.


Порядок перевода

После того, как собственник ЗУ собрал все необходимые документы и оформил ходатайство, их необходимо предоставить в компетентный орган исполнительной власти. Делается это для того, чтобы в результате получить согласие на смену категории участка. Проще всего начать процесс можно с подачи документов через МФЦ.

Далее в течение 60 дней с момента подачи пакета документов компетентный орган будет рассматривать возможность перевода земли в ИЖС или же об отказе землевладельцу в этом.

По результату, если орган госвласти принял положительное решение, он издает соответствующий акт, о чем в течение 14 дней собственник получает уведомление. В дальнейшем собственнику ЗУ ненужно будет переоформлять правоустанавливающие документы на земельный надел.


⚠️К слову, если вопрос об изменении категории ЗУ находится в компетенции Правительства РФ, то сроки ожидания ответа увеличиваются до 3 месяцев.


Сам акт о переводе категории ЗУ должен включать следующие сведения:

  • ✨основания, по которым происходит изменение категории;
  • ✨местоположение участка, его площадь и кадастровый номер;
  • ✨изначальная категория ЗУ;
  • ✨та категория земли, в которую участок переводится.

В том случае, если перевод участка в ИЖС по тем или иным причинам невозможен, заявитель получит свои документы обратно через 1 месяц. При этом акт об отказе в переводе получатель может обжаловать в судебном порядке.

Таким образом, если акт госоргана окажется положительным, изменение категории земли под ИЖС будет означать, что участок войдет в категорию земель населенных пунктов. Фактически границы близлежащего поселения будут расширены за счет участка заинтересованного лица.

Перевод категории ЗУ, согласно п. 3 ст. 2 № 172-ФЗ, будет считаться выполненным только после внесения соответствующих изменений в госреестр. Для этого, копия принятого акта о смене категории направляется компетентным органом в Росреестр в течение 10 дней с момента его принятия.

Таким образом, процедура изменения категории земли это достаточно длительный процесс, предполагающий обращение с пакетом документов в местную администрацию для получения соответствующего разрешения.

Использование участка в разрез с его целевым назначением является правонарушением, которое, согласно ст. 8.8КоАП РФ, влечет за собой наложение крупного административного штрафа. Его размер высчитывается в процентном соотношении от кадастровой стоимости ЗУ. Чтобы избежать проблем с законом и финансовых трат, перед тем как строить жилье, следует поинтересоваться, пригодна ли земля для ИЖС. Если нет, то следует официально изменить ее целевое назначение. Следует помнить и о том, что есть земли, у которых изменить целевое назначение нельзя.





Отзывы