Расторжение договора купли-продажи недвижимости: этапы сделки

Договор купли-продажи квартиры, как и любая гражданско-правовая сделка может быть расторгнут, если он перестает отвечать интересам участников, или одного из них. Это допускается как до регистрации перехода прав собственности в Росреестре, так и после, но при наличии соответствующих оснований. При этом расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно как мирным путем, так и в зале суда. Рассмотрим подробнее, как процесс происходит на практике.

Основания

Согласно отечественному законодательству, аннулирование сделки по отчуждению объекта недвижимости можно произвести при волеизъявлении обоих участников сделки или одного из них. При этом должны иметься основания, перечисленные в ГК РФ.

Обоюдное согласие контрагентов, которое применяется, если вторая сторона не против расторжения договора – Например, если оба участника сделки пришли к согласию о том, что продавец забирает свою недвижимость обратно, а покупателю возвращается соответствующая денежная сумма.

Рекомендуем прочитать, как оформить сделку купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Одностороннее судебное расторжение сделки при условии, что:

• ☘️участник допустил существенное нарушение условий соглашения, согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Таковым, согласно общему правилу, является действие (бездействие) в результате которого второй стороне причиняется ущерб, который выражается в том, что она теряет значительную часть причитающегося ей по договору. Например, если продавец в результате сделки не получит за реализованное жилье причитающуюся ему сумму, то он вправе будет вернуть объект недвижимости обратно на основании ст. 1102 и 1104 ГК РФ, что следует из Определения ВС РФ N 78-КГ17-21 от 11.7.2017 г;
• ☘️произошло значительное изменение обстоятельств, согласно ст. 451 ГК РФ. Иными словами, если бы контрагенты могли предвидеть их наступление, то они бы не согласились на осуществление сделки по купле-продаже жилья.

Фактически для применения указанной статьи должны быть соблюдены следующие условия:

• ☘️при заключении договора стороны были уверены в том, что внешние обстоятельства кардинально не поменяются;
• ☘️участник сделки не смог преодолеть причины, повлиявшие на изменение обстоятельств.
• ☘️из содержания соглашения, а также из обычаев делового оборота не следует, что на участника сделки будет возложен риск изменения обстоятельств;
• ☘️исполнение соглашения без корректировки его условий было бы невыгодно для одной из сторон. Иначе говоря, она бы в большей степени лишилась того, что рассчитывала получить при совершении сделки.

При этом допускается расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации сделки и до нее. В силу ст. 425 ГК РФ, несмотря на окончание действия договора, его участники будут продолжать нести ответственность за соблюдение условий предписанных им. Иными словами, нарушение взятых на себя обязательств может повлечь претензии со стороны контрагента, а значит и повод для аннулирования совершенной сделки.

Соглашение сторон

Согласно принципу свободы договора, обозначенному в ст. 421 ГК РФ, участники договора купли-продажи, если условия сделки перестали соответствовать их интересам, могут по взаимному согласию его расторгнуть. Осуществляется это путем заключения доп. соглашения.

Алгоритм аннулирования сделки будет выглядеть следующим образом:

• ☘️направление предложения контрагенту касательно расторжения договора купли-продажи недвижимости – документ оформляется в произвольной форме. Передать документ можно нарочно, получив подпись на второй экземпляр, а также можно воспользоваться заказным письмом, предварительно сделав опись вложения.