Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

Согласно отечественному законодательству, лицо, не достигшее возраста 18 лет, может наравне с взрослыми быть собственником объекта недвижимости. Поэтому ситуации, когда требуется заключить сделку купли-продажи квартиры, владельцем которой является ребенок, на практике возникают довольно часто. Подобные сделки имеют ряд особенностей, поскольку реализовать свои права, в силу своего возраста, он может только при участии родителей или законных представителей. В связи с этим рассмотрим, как происходит продажа квартиры с несовершеннолетним собственником.

Права несовершеннолетних собственников

Согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ, несовершеннолетними признаются те лица, возраст которых менее 18 лет.

Лица с 14 до совершеннолетия обладают частичной дееспособностью и беспрепятственно могут ставить свои подписи на документах, в том числе и на договоре купли-продажи квартиры. Но при этом их сделки, касающиеся недвижимости, должны быть одобрены родителями, а при их отсутствии — законными представителями.

Если же ребенку менее 14 лет, то он считается малолетним, а значит, недееспособным. В таком случае от его имени сделки совершают взрослые, наделенные соответствующими правами.

В том и в другом случае контролировать соблюдение прав несовершеннолетних собственников будут попечительские органы.

Следует учитывать, что ребенок, получивший до 18 лет полную дееспособность, может наравне со взрослыми заключать любые сделки. Это возможно, если:

• ✨лицо, достигшее 16 лет, заключило брак. При этом полная дееспособность сохраниться даже после развода;
• ✨в случае эмансипации, которая возможна после 16 лет. Причем ребенок должен быть официально трудоустроен или легально заниматься предпринимательством.

В обозначенных выше случаях, собственник может совершить сделку по купле-продаже квартиры самостоятельно без одобрения взрослых и участия контролирующих органов.

К слову, ребенок становится собственником жилья или доли в нем если:

• ✨он является участником приватизации. В данном случае, наравне с ним доли в собственности получают и остальные члены семьи;
• ✨получил в дар, по договору купли-продажи, мены и тп;
• ✨наследовал в порядке очередности или по завещанию.

Нужно обратить внимание на то, что если несовершеннолетний собственником не является, а всего лишь прописан на жилплощади, то при ее отчуждении выписать ребенка «в никуда» не получится. Поскольку согласно ст. 20 ГК РФ, местом жительства ребенка, которому не исполнилось 14 лет, является место проживания одного из его родителей, то до подачи документов в Росреестр, родитель должен хотя бы временно зарегистрироваться на новом месте, после чего зарегистрировать ребенка.

Документы для оформления сделки

Рассмотрим подробнее, какие понадобятся документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.

1. Разрешение попечительских органов

Для того чтобы получить согласие на отчуждение квартиры необходимо доказать, что при заключении сделки не пострадают интересы несовершеннолетнего собственника, а также не произойдет ухудшение условий его проживания по каким-либо параметрам. Заявители имеют шанс на успех, если новое жилье по площади будет не меньше предыдущего, а также, если в районе его нахождения более развита инфраструктура. Кроме того, оно должно соответствовать санитарно-техническим условиям. Для получения необходимой справки заинтересованные лица подают:

• ✅заявление;
• ✅паспорта заявителей;
• ✅документ на ребенка: его паспорт (с 14 лет) или свидетельство о рождении;
• ✅выписку о зарегистрированных в квартире жильцах;
• ✅техпаспорт на квартиру;
• ✅выписка из ЕГРН или свидетельство на имеющуюся и приобретаемую квартиру.